Si vous cherchez encore « exonération zone franche urbaine » avant de signer un bail, vous cherchez un dispositif fermé. Les ZFU-TE ne sont plus ouvertes aux nouvelles installations depuis le 1er janvier 2026. Un régime les a remplacées le jour même, dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville, et il vise nommément les professions de santé.
- service-public.gouv.fr, « Exonérations sur les bénéfices en ZFU-TE », mise à jour du 21 février 2026 : la suppression et le sort des bénéficiaires en cours ;
- BOFiP, ACTU-2025-00053 : la dernière prorogation, jusqu'au 31 décembre 2025 ;
- Agence nationale de la cohésion des territoires, réforme des exonérations fiscales en quartiers prioritaires : les activités éligibles, les conditions et la dégressivité ;
- collectivites-locales.gouv.fr, section « Textes de référence » : la référence exacte du texte.
Ce qui s'est fermé au 31 décembre 2025
L'exonération d'impôt sur les bénéfices en zone franche urbaine territoire entrepreneur, portée par l'article 44 octies A du code général des impôts, a été prorogée une dernière fois. Le BOFiP l'a acté : prorogation « jusqu'au 31 décembre 2025 », par l'article 100, I-1° de la loi de finances pour 2025, la même loi n° 2025-127 du 14 février 2025 qui a supprimé le régime des organismes de gestion agréés.
Depuis, service-public.gouv.fr est catégorique : « depuis le 1er janvier 2026, les zones franches urbaines, territoires entrepreneurs (ZFU-TE) sont supprimées ». Le dispositif est fermé aux nouvelles installations.
Les entreprises installées dans ces zones jusqu'au 31 décembre 2025 continuent de bénéficier de l'exonération en vigueur lors de leur installation : cinq ans à 100 %, puis 60 % la sixième année, 40 % la septième et 20 % la huitième, dans la limite de 50 000 € par entreprise et par période de douze mois.
Ce qui s'est ouvert au 1er janvier 2026
Le remplacement n'a pas laissé de trou : le même jour, un nouveau régime est entré en vigueur dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville. Il est porté par l'article 44 octies B du code général des impôts, créé par l'article 42 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026.
Le changement est plus large qu'un simple renouvellement : les quartiers prioritaires deviennent le zonage unique des dispositifs fiscaux de la politique de la ville. Deux autres articles du code accompagnent celui des bénéfices, l'article 1383 C ter pour la taxe foncière sur les propriétés bâties et l'article 1466 A pour la cotisation foncière des entreprises.
Les professions de santé sont explicitement visées
C'est le point qui rend ce régime directement utile à un kiné, et il ne se devine pas : l'Agence nationale de la cohésion des territoires énumère trois familles d'activités éligibles, « les activités commerciales ; les activités artisanales ; les activités relevant d'une profession de santé ».
Un cabinet de kinésithérapie créé ou repris dans un quartier prioritaire entre dans la troisième famille. Ce n'est pas une interprétation extensive d'un texte pensé pour le commerce : c'est une catégorie nommée.
Les conditions, une par une
| Condition | Seuil |
|---|---|
| Période d'implantation, création ou reprise d'établissement | Entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2030 |
| Effectif | Moins de 50 salariés |
| Chiffre d'affaires ou total de bilan | Inférieur à 10 millions d'euros |
| Localisation | Dans un quartier prioritaire de la politique de la ville |
| Plafond européen | Respect du de minimis, 300 000 € sur une période glissante de trois ans |
Ce plafond n'est pas propre à ce dispositif : le VI de l'article 44 octies B subordonne l'exonération au règlement (UE) 2023/2831, dont l'article 3 dispose que « le montant total des aides de minimis octroyées par État membre à une entreprise unique ne peut excéder 300 000 EUR sur une période de trois ans ». Cette période s'apprécie « sur une base glissante » : pour chaque nouvelle aide, on additionne celles des trois années précédentes, et non celles des trois derniers exercices comptables. Le compteur n'agrège que les aides placées sous le régime de minimis, pas l'ensemble des aides publiques reçues. Si vous avez déjà perçu une aide relevant de ce régime, une partie de l'enveloppe est consommée. Ce n'est pas un détail administratif, c'est un compteur.
La durée et la dégressivité
Le barème est identique dans sa forme à celui qu'il remplace : cinq ans d'exonération totale, puis trois ans d'exonération dégressive, à 60 % la sixième année, 40 % la septième et 20 % la huitième.
Le dispositif ne se cumule pas avec plusieurs régimes zonés existants, notamment ceux des jeunes entreprises innovantes, des zones franches urbaines territoires entrepreneurs, des bassins d'emploi à redynamiser, des zones de revitalisation rurale, des France ruralités revitalisation et des bassins urbains à dynamiser. Le IV de l'article 44 octies B écarte l'exonération quand l'activité bénéficie ou a bénéficié de l'un d'eux au titre de l'une des cinq années précédant l'année de sa création ou de sa reprise. Le V ouvre en plus une option, dans les six mois du début d'activité, à l'entreprise qui remplit à la fois les conditions du nouveau régime et celles d'un autre : parmi ceux cités ici, les France ruralités revitalisation et les bassins urbains à dynamiser. Le choix se fait alors, il ne s'additionne pas.
Ce qu'il faut vérifier avant de signer un bail
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Le classement de l'adresse exacte, pas du quartier au sens courant
Un quartier prioritaire est délimité à la rue près. Deux locaux séparés de cent mètres peuvent relever de deux situations différentes. La géographie prioritaire est publiée par l'administration, et c'est elle qui fait foi, pas la réputation du secteur.
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L'implantation matérielle et l'activité effective
Le régime qu'il remplace exigeait une implantation matérielle et une activité effective dans la zone. Une adresse de domiciliation sans cabinet réel n'a jamais suffi, et ce n'est pas le genre de condition qu'un nouveau texte assouplit.
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Le compteur de minimis
Faites la somme des aides de minimis déjà reçues au cours des trois années précédentes, période glissante et non trois exercices comptables, avant de compter sur l'exonération pleine. Depuis le 1er janvier 2026, la plateforme des aides d'État est le registre central national des aides de minimis : elle permet aux entreprises de suivre les aides qui leur ont été accordées et qui entrent dans ce périmètre.
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Et le zonage conventionnel, qui est un autre sujet
Ne confondez pas les deux cartes. Le quartier prioritaire décide de votre fiscalité ; le zonage de l'Assurance Maladie décide de votre accès au conventionnement. Une adresse peut être favorable sur l'une et bloquante sur l'autre.
Questions fréquentes
Peut-on encore bénéficier de l'exonération ZFU en s'installant aujourd'hui ?
Non. Depuis le 1er janvier 2026, les zones franches urbaines territoires entrepreneurs sont supprimées. Le dispositif de l'article 44 octies A du code général des impôts avait été prorogé une dernière fois jusqu'au 31 décembre 2025 par l'article 100 de la loi de finances pour 2025. Il est fermé aux nouvelles installations.
Qu'est-ce qui remplace la ZFU-TE depuis 2026 ?
Une exonération applicable dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville, portée par l'article 44 octies B du code général des impôts, créé par l'article 42 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. Les quartiers prioritaires deviennent le zonage unique des dispositifs fiscaux de la politique de la ville.
Un kinésithérapeute est-il éligible à l'exonération en quartier prioritaire ?
Oui, et c'est écrit noir sur blanc. L'Agence nationale de la cohésion des territoires liste trois familles d'activités éligibles : les activités commerciales, les activités artisanales, et les activités relevant d'une profession de santé.
Sur quelle période faut-il s'implanter pour en bénéficier ?
Entre le 1er janvier 2026 et le 31 décembre 2030. C'est la fenêtre d'implantation ouverte par le nouveau dispositif, création ou reprise d'établissement.
Combien de temps dure l'exonération, et à quel taux ?
Cinq ans d'exonération totale, puis trois ans d'exonération dégressive : 60 % la sixième année, 40 % la septième, 20 % la huitième.
Quelles sont les conditions à remplir ?
Moins de 50 salariés, un chiffre d'affaires ou un total de bilan inférieur à 10 millions d'euros, une localisation dans un quartier prioritaire, et le respect du plafond européen de minimis de 300 000 euros sur une période glissante de trois ans.
Que devient l'exonération d'un kiné déjà installé en ZFU-TE ?
Elle continue. Les entreprises installées dans ces zones jusqu'au 31 décembre 2025 continuent de bénéficier de l'exonération d'impôt sur les bénéfices en vigueur lors de leur installation, selon le barème de leur régime : cinq ans à 100 %, puis 60 %, 40 % et 20 %.
Les sources, une par une
Toutes ouvertes le 31 août 2026. Les deux références de textes ont été confirmées par deux sources officielles distinctes avant d'être écrites ici.
- service-public.gouv.fr, « Exonérations sur les bénéfices en zone franche urbaine territoire entrepreneur (ZFU-TE) », mise à jour du 21 février 2026 : la suppression au 1er janvier 2026, le maintien des exonérations en cours, le barème 100 % puis 60, 40 et 20 %, et le plafond de 50 000 € par période de douze mois. Consulter sur service-public.gouv.fr.
- BOFiP, ACTU-2025-00053 : la prorogation jusqu'au 31 décembre 2025 par les articles 77, I-1° et 100, I-1° de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025, et l'actualisation de la référence au règlement de minimis. Consulter sur BOFiP.
- Agence nationale de la cohésion des territoires, « Réforme des exonérations fiscales en quartiers prioritaires de la politique de la ville » : les trois familles d'activités éligibles dont les professions de santé, la fenêtre d'implantation 2026-2030, les seuils d'effectif et de chiffre d'affaires, le plafond de minimis et la dégressivité. Consulter sur anct.gouv.fr.
- collectivites-locales.gouv.fr, « Exonérations fiscales applicables aux activités économiques dans les quartiers prioritaires », section « Textes de référence » : l'article 42 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026, et les articles 44 octies B, 1383 C ter et 1466 A du code général des impôts. Consulter sur collectivites-locales.gouv.fr.
Ce que cet article ne fait pas : il ne dit pas si votre adresse est en quartier prioritaire. La géographie prioritaire est délimitée à la rue près et se consulte sur les outils officiels de l'administration. Il ne chiffre pas non plus votre gain : celui-ci dépend de votre bénéfice, du plafond de minimis déjà consommé et de votre situation au regard des autres régimes zonés.
Le reste du dossier d'installation : le conventionnement selon le zonage de l'Assurance Maladie, l'URSSAF et l'assiette 2026, la déclaration 2035 et ce que la même loi de finances a supprimé du côté des AGA.
Derrière cet article
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Kiné · co-fondateur de Physio Learning
Marqué à vie par son premier cours magistral de 4 heures sans une seule image, il a fait un M2 d'ingénierie pédagogique pour que ça n'arrive plus jamais à personne. Il traque les biais de publication et les diapos illisibles avec la même intransigeance.
Responsable scientifique
Kinésithérapeute spécialisé en neuro-musculosquelettique et diplômé d'un Master 2 en santé publique. Il valide la rigueur méthodologique de chaque article : sources primaires, niveaux de preuve, pas d'exception.