Si vous cherchez encore « exonération zone franche urbaine » avant de signer un bail, vous cherchez un dispositif fermé. Les ZFU-TE ne sont plus ouvertes aux nouvelles installations depuis le 1^er janvier 2026. Un régime les a remplacées le jour même, dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville, et il vise nommément les professions de santé.

Ce qui s'est fermé au 31 décembre 2025

L'exonération d'impôt sur les bénéfices en zone franche urbaine territoire entrepreneur, portée par l'article 44 octies A du code général des impôts, a été prorogée une dernière fois. Le BOFiP l'a acté : prorogation « jusqu'au 31 décembre 2025 », par l'article 100, I-1° de la loi de finances pour 2025, la même loi n° 2025-127 du 14 février 2025 qui a supprimé le régime des organismes de gestion agréés.

Depuis, service-public.gouv.fr est catégorique : « depuis le 1^er janvier 2026, les zones franches urbaines, territoires entrepreneurs (ZFU-TE) sont supprimées ». Le dispositif est fermé aux nouvelles installations.

Ce qui s'est ouvert au 1^er janvier 2026

Le remplacement n'a pas laissé de trou : le même jour, un nouveau régime est entré en vigueur dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville. Il est porté par l'article 44 octies B du code général des impôts, créé par l'article 42 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026.

Le changement est plus large qu'un simple renouvellement : les quartiers prioritaires deviennent le zonage unique des dispositifs fiscaux de la politique de la ville. Deux autres articles du code accompagnent celui des bénéfices, l'article 1383 C ter pour la taxe foncière sur les propriétés bâties et l'article 1466 A pour la cotisation foncière des entreprises.

Les professions de santé sont explicitement visées

C'est le point qui rend ce régime directement utile à un kiné, et il ne se devine pas : l'Agence nationale de la cohésion des territoires énumère trois familles d'activités éligibles, « les activités commerciales ; les activités artisanales ; les activités relevant d'une profession de santé ».

Un cabinet de kinésithérapie créé ou repris dans un quartier prioritaire entre dans la troisième famille. Ce n'est pas une interprétation extensive d'un texte pensé pour le commerce : c'est une catégorie nommée.

Les conditions, une par une

La durée et la dégressivité

Le barème est identique dans sa forme à celui qu'il remplace : cinq ans d'exonération totale, puis trois ans d'exonération dégressive, à 60 % la sixième année, 40 % la septième et 20 % la huitième.

Ce qu'il faut vérifier avant de signer un bail

• Le classement de l'adresse exacte, pas du quartier au sens courant

  Un quartier prioritaire est délimité à la rue près. Deux locaux séparés de cent mètres peuvent relever de deux situations différentes. La géographie prioritaire est publiée par l'administration, et c'est elle qui fait foi, pas la réputation du secteur.

• L'implantation matérielle et l'activité effective

  Le régime qu'il remplace exigeait une implantation matérielle et une activité effective dans la zone. Une adresse de domiciliation sans cabinet réel n'a jamais suffi, et ce n'est pas le genre de condition qu'un nouveau texte assouplit.

• Le compteur de minimis

  Faites la somme des aides publiques déjà perçues sur les trois derniers exercices avant de compter sur l'exonération pleine. Les contrats d'aide à l'installation en zone sous-dotée y figurent.

• Et le zonage conventionnel, qui est un autre sujet

  Ne confondez pas les deux cartes. Le quartier prioritaire décide de votre fiscalité ; le zonage de l'Assurance Maladie décide de votre accès au conventionnement. Une adresse peut être favorable sur l'une et bloquante sur l'autre.

Questions fréquentes

Peut-on encore bénéficier de l'exonération ZFU en s'installant aujourd'hui ?

Non. Depuis le 1^er janvier 2026, les zones franches urbaines territoires entrepreneurs sont supprimées. Le dispositif de l'article 44 octies A du code général des impôts avait été prorogé une dernière fois jusqu'au 31 décembre 2025 par l'article 100 de la loi de finances pour 2025. Il est fermé aux nouvelles installations.

Qu'est-ce qui remplace la ZFU-TE depuis 2026 ?

Une exonération applicable dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville, portée par l'article 44 octies B du code général des impôts, créé par l'article 42 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 de finances pour 2026. Les quartiers prioritaires deviennent le zonage unique des dispositifs fiscaux de la politique de la ville.

Un kinésithérapeute est-il éligible à l'exonération en quartier prioritaire ?

Oui, et c'est écrit noir sur blanc. L'Agence nationale de la cohésion des territoires liste trois familles d'activités éligibles : les activités commerciales, les activités artisanales, et les activités relevant d'une profession de santé.

Sur quelle période faut-il s'implanter pour en bénéficier ?

Entre le 1^er janvier 2026 et le 31 décembre 2030. C'est la fenêtre d'implantation ouverte par le nouveau dispositif, création ou reprise d'établissement.

Combien de temps dure l'exonération, et à quel taux ?

Cinq ans d'exonération totale, puis trois ans d'exonération dégressive : 60 % la sixième année, 40 % la septième, 20 % la huitième.

Quelles sont les conditions à remplir ?

Moins de 50 salariés, un chiffre d'affaires ou un total de bilan inférieur à 10 millions d'euros, une localisation dans un quartier prioritaire, et le respect du plafond européen de minimis de 300 000 euros sur trois exercices.

Que devient l'exonération d'un kiné déjà installé en ZFU-TE ?

Elle continue. Les entreprises installées dans ces zones jusqu'au 31 décembre 2025 continuent de bénéficier de l'exonération d'impôt sur les bénéfices en vigueur lors de leur installation, selon le barème de leur régime : cinq ans à 100 %, puis 60 %, 40 % et 20 %.